Die zweite Miete, wie die Nebenkosten im Volksmund hei\u00dfen, machen in Deutschland durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat aus (Deutscher Mieterbund, 2024). Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 2.083 Euro pro Jahr. Aber nicht alles, was Vermieter auf Mieter abw\u00e4lzen, ist auch zul\u00e4ssig. Das Thema Mietnebenkosten was ist umlagef\u00e4hig<\/strong> ist gesetzlich klar geregelt, in der Praxis aber regelm\u00e4\u00dfig Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.<\/p>\n Dieser Ratgeber erkl\u00e4rt, welche Betriebskosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, welche Kosten er tragen muss, und worauf bei der Pr\u00fcfung der Abrechnung zu achten ist.<\/p>\n Hinweis:<\/strong> Dieser Artikel dient ausschlie\u00dflich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. F\u00fcr eine verbindliche Einsch\u00e4tzung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt, Steuerberater oder Ihre Versicherung.<\/p>\n Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist das ma\u00dfgebliche Regelwerk f\u00fcr die Frage, was umlagef\u00e4hig ist und was nicht. Sie listet in \u00a7 2 BetrKV umfassend auf, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden k\u00f6nnen, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist.<\/p>\n Das ist der entscheidende Punkt: Selbst wenn eine Kostenart grunds\u00e4tzlich umlagef\u00e4hig ist, muss sie auch im Mietvertrag vereinbart worden sein. Eine Kostenpauschale im Vertrag (“Nebenkosten gem\u00e4\u00df BetrKV”) reicht aus. Wenn bestimmte Positionen aber explizit ausgeschlossen sind, d\u00fcrfen sie nicht berechnet werden.<\/p>\n Grundsatz: Keine Vereinbarung, keine Umlage. Kein Vermieter kann ohne Vertragsgrundlage Nebenkosten auf den Mieter abw\u00e4lzen.<\/p>\n Die Betriebskostenverordnung nennt folgende umlagef\u00e4hige Kostenarten:<\/p>\n Grundsteuer<\/strong>: Die kommunale Grundsteuer auf das Grundst\u00fcck geh\u00f6rt zu den klassischen umlagef\u00e4higen Betriebskosten. Sie wird anteilig nach Wohnfl\u00e4che auf die Mieter verteilt.<\/p>\n Wasser und Abwasser<\/strong>: Wasserverbrauch, Wasserversorgungs- und Entw\u00e4sserungsanlagen, Warmwasserbereitung. Dazu geh\u00f6ren auch die Kosten f\u00fcr Wasseruhren, Wasserz\u00e4hler und Miete f\u00fcr Wasserz\u00e4hler.<\/p>\n Aufzug<\/strong>: Betrieb, Wartung und \u00dcberwachung des Aufzugs sowie Strom f\u00fcr den Betrieb. Auch Mieter im Erdgeschoss k\u00f6nnen an diesen Kosten beteiligt werden, wenn das vertraglich vereinbart ist.<\/p>\n Stra\u00dfenreinigung und M\u00fcllbeseitigung<\/strong>: Kommunale Stra\u00dfenreinigungsgeb\u00fchren, Kehrmaschineneinsatz und M\u00fcllabfuhrgeb\u00fchren f\u00fcr die im Mietvertrag vereinbarten Beh\u00e4lter.<\/p>\n Geb\u00e4udereinigung und Ungezieferbek\u00e4mpfung<\/strong>: Reinigung der Gemeinschaftsfl\u00e4chen wie Treppenhaus, Hauseingang, Keller. Auch die Kosten f\u00fcr regelm\u00e4\u00dfige Sch\u00e4dlingsbek\u00e4mpfungsma\u00dfnahmen sind umlagef\u00e4hig.<\/p>\n Gartenpflege<\/strong>: Pflege des gemeinschaftlich genutzten Gartens, Rasenm\u00e4hen, R\u00fcckschnitt, Pflanzenpflege. Nicht umlagef\u00e4hig: Neuanlage oder Umgestaltung des Gartens.<\/p>\n Beleuchtung<\/strong>: Strom f\u00fcr Au\u00dfenbeleuchtung, Treppenhausbeleuchtung, Beleuchtung der Gemeinschaftsfl\u00e4chen.<\/p>\n Schornsteinreinigung<\/strong>: Kehrgeb\u00fchren des Schornsteinfegers, Abgasmessungen.<\/p>\n Sach- und Haftpflichtversicherungen<\/strong>: Geb\u00e4udehaftpflicht, Geb\u00e4udebrandversicherung, Glasversicherung, Elementarschadenversicherung. Nicht umlagef\u00e4hig: Vermieter-Rechtsschutzversicherungen, Risikolebensversicherungen des Vermieters.<\/p>\n Hauswart<\/strong>: Kosten f\u00fcr den Hausmeister, soweit sie auf laufende Betriebskosten entfallen. Nicht umlagef\u00e4hig sind Instandhaltungsarbeiten, die durch den Hausmeister erledigt werden.<\/p>\n Gemeinschaftsantenne \/ Kabelanschluss<\/strong>: Kosten f\u00fcr den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder eines Breitbandkabelanschlusses. Seit dem 1. Dezember 2021 k\u00f6nnen Kabelanschlusskosten nicht mehr \u00fcber Nebenkosten umgelegt werden, wenn kein gesonderter Auftrag erteilt wird.<\/p>\n Heizung und Warmwasser<\/strong>: Brennstoffkosten, Bedienung, \u00dcberwachung, Reinigung der Anlage, Warmwasseraufbereitung. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50 bis 70 % der Heizkosten nach dem tats\u00e4chlichen Verbrauch abgerechnet werden m\u00fcssen.<\/p>\n Genauso wichtig wie das Wissen \u00fcber umlagef\u00e4hige Kosten ist das Wissen \u00fcber die Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss:<\/p>\n Instandhaltung und Reparaturen<\/strong>: Reparaturkosten f\u00fcr defekte Heizungen, Rohrleitungen, Aufz\u00fcge oder andere Geb\u00e4udeteile tr\u00e4gt der Vermieter. Das ist der entscheidende Unterschied: Betrieb ist umlagef\u00e4hig, Instandhaltung nicht.<\/p>\n Verwaltungskosten<\/strong>: Kosten der Hausverwaltung, Buchf\u00fchrungskosten, Kontogeb\u00fchren des Vermieters, Kosten f\u00fcr Betriebskostenabrechnungen. Rund 14 % aller Nebenkostenabrechnungen enthalten unzul\u00e4ssige Verwaltungskosten (Mieterbund, 2023).<\/p>\n Leerstands\u00adkosten<\/strong>: Kosten, die auf leer stehende Wohnungen entfallen, muss der Vermieter selbst tragen. Sie d\u00fcrfen nicht auf die belegten Wohnungen umgelegt werden.<\/p>\n Finanzierungskosten<\/strong>: Hypothekenzinsen, Tilgungen, Kreditkosten f\u00fcr das Grundst\u00fcck oder das Geb\u00e4ude geh\u00f6ren nicht zu den Betriebskosten.<\/p>\n Die h\u00e4ufigsten Umlageschl\u00fcssel sind der Fl\u00e4chenschl\u00fcssel (Verteilung nach Wohnfl\u00e4che), der Personenschl\u00fcssel (Verteilung nach Personenanzahl), der Verbrauchsschl\u00fcssel (bei Strom, Wasser, Heizung) und der Wohnungsschl\u00fcssel (gleiche Anteile f\u00fcr alle Wohneinheiten).<\/p>\nRechtliche Grundlage: Die Betriebskostenverordnung<\/h2>\n
Diese Kosten darf der Vermieter umlegen<\/h2>\n
Diese Kosten darf der Vermieter nicht umlegen<\/h2>\n
Wie die Umlage berechnet wird<\/h2>\n