Kellernutzung im Mietrecht: Rechte und Pflichten im Überblick

Viele Mietwohnungen werden zusammen mit einem Kellerabteil vermietet. Doch was genau die Regeln für die kellernutzung mietrecht sind, bleibt oft unklar. Darf der Mieter im Keller lagern was er möchte? Darf der Vermieter jederzeit Zutritt verlangen? Und kann der Vermieter den Keller kündigen, obwohl die Wohnung weiterhin gemietet bleibt? Dieser Ratgeber gibt Antworten.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt, Steuerberater oder Ihre Versicherung.

Ist der Keller Teil der Mietwohnung?

Ob der Keller zur Mietsache gehört, hängt vom Mietvertrag ab. Ist dort ein Kellerabteil ausdrücklich als mitgemietet aufgeführt, gehört es zur Mietsache und unterliegt demselben rechtlichen Schutz wie die Wohnung selbst.

Ist der Keller nicht im Mietvertrag erwähnt, besteht kein Recht auf Nutzung. In der Praxis ist jedoch häufig ein Kellerabteil übergeben worden, auch wenn es nicht ausdrücklich benannt ist. In diesem Fall empfiehlt sich eine schriftliche Klarstellung mit dem Vermieter.

Das kellerabteil mietrecht gibt dem Mieter grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten wie für alle anderen Bestandteile der Mietsache: vertragsgemäße Nutzung, Sorgfaltspflicht und Rückgabe im ordnungsgemäßen Zustand.

Was darf der Mieter im Keller lagern?

Im Rahmen der normalen Nutzung darf der Mieter alles Haushaltsübliche lagern: Möbel, Fahrräder, Sportgeräte, Kartons und Saisonwaren. Grenzen gibt es dort, wo Gefahren oder Schäden entstehen können.

Brennbare Stoffe wie größere Mengen Benzin, Lösungsmittel oder offene Feuerstellen sind im Keller in der Regel nicht zulässig. Viele Hausordnungen und Brandschutzvorschriften schließen das ausdrücklich aus.

Lebensmittel in großen Mengen oder feuchteempfindliche Waren können Schimmel begünstigen. Wird der Keller durch unsachgemäße Lagerung beschädigt, haftet der Mieter.

Tiere im Keller sind grundsätzlich unzulässig, auch wenn der Mietvertrag Tierhaltung in der Wohnung erlaubt. Der Keller bietet keine artgerechten Haltungsbedingungen und stellt ein hygienisches Risiko dar.

Gewerbliche Nutzung des Kellers, etwa als Lager für ein Unternehmen, ist ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet. Die Mietsache ist zur privaten Nutzung überlassen.

Zutritt des Vermieters: Darf er einfach in den Keller?

Der Vermieter darf nicht ohne Weiteres in das mitgemietete kellerabteil mietrecht eintreten. Auch für den Keller gilt das Hausrecht des Mieters gemäß Art. 13 GG, der die Unverletzlichkeit der Wohnung schützt.

Ein Zutrittsrecht des Vermieters besteht in bestimmten Situationen:

Notfälle wie ein Rohrbruch oder ein Brand rechtfertigen sofortigen Zutritt. Hier überwiegt das Interesse an der Schadensabwehr.

Angekündigte Besichtigungen mit angemessener Vorlaufzeit, in der Regel 24 Stunden bis mehrere Tage im Voraus, sind zulässig, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, etwa Wartungsarbeiten oder eine Schadensprüfung.

Willkürlicher Zutritt ohne Ankündigung und ohne Grund ist unzulässig. Ein Vermieter, der den Keller eigenmächtig betritt, verletzt das Hausrecht des Mieters und macht sich unter Umständen strafbar.

Was das konkret bedeutet: Wenn der Vermieter Zugang zu Wasserzählern oder Heizungsanlagen im Keller braucht, muss er das rechtzeitig ankündigen und darf nur die dafür notwendigen Bereiche betreten.

Keller kündigen: Kann der Vermieter das Kellerabteil separat kündigen?

Die Frage, ob eine keller kündigung mietrecht möglich ist, stellt sich, wenn der Vermieter den Keller anderweitig nutzen möchte, die Wohnung aber weiterhin vermietet bleibt.

Ist der Keller im Mietvertrag als Bestandteil der Gesamtmietsache aufgeführt, kann er nicht separat und unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Der Keller kann nur gemeinsam mit der Wohnung unter den normalen Kündigungsfristen und -gründen für Wohnraummietverträge beendet werden.

Anders verhält es sich, wenn der Keller in einem separaten Vertrag vermietet ist. In diesem Fall ist eine gesonderte Kündigung des Kellers möglich, sofern die Kündigungsregeln des separaten Vertrags eingehalten werden.

Klingt eindeutig? In der Praxis gibt es oft Graubereiche, wenn der Mietvertrag unklar formuliert ist. Im Zweifel empfiehlt sich anwaltliche Beratung.

Schäden im Keller: Wer haftet?

Für Schäden, die der Mieter durch unsachgemäße Nutzung des Kellers verursacht, haftet er. Das gilt für Feuchtigkeitsschäden durch mangelhaftes Lüften, Schimmel durch ungeeignete Lagerung oder Beschädigungen an Wänden, Böden und der Kellerabtrennung.

Für Schäden, die auf Baumängeln beruhen, haftet der Vermieter. Feuchtigkeitseinbruch durch eine schadhafte Außenwand, eine undichte Kellerdecke oder aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Erdreich ist ein Mangel der Mietsache, den der Vermieter beheben muss.

Als Mieter sollten Sie Schäden, die nicht von Ihnen verursacht wurden, unverzüglich schriftlich beim Vermieter anzeigen. Andernfalls könnte Ihnen bei Auszug die Beweislast angelastet werden.

Weitere Ratgeber zur Nutzung von Außenflächen und Zubehörräumen finden Sie in unserem Ratgeber zur Gartennutzung im Mietrecht und im Artikel zur Balkonnutzung im Mietrecht. Für Lagergeräte, Regalsysteme oder Transportmittel, die Sie beim Kellereinrichten einmalig benötigen, finden Sie auf miet24.de geprüfte Anbieter in Ihrer Nähe.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Was gilt, wenn der Keller nicht im Mietvertrag erwähnt ist?

Ist der Keller nicht ausdrücklich als Teil der Mietsache benannt, besteht kein gesichertes Nutzungsrecht. Wenn Ihnen ein Kellerabteil bei Einzug übergeben wurde, sollten Sie das nachträglich schriftlich mit dem Vermieter regeln. Ohne schriftliche Vereinbarung kann die Nutzung nicht vertragssicher beendet oder beansprucht werden.

Darf der Vermieter meinen Keller ohne meine Erlaubnis betreten?

Nein. Auch für das Kellerabteil gilt das Hausrecht des Mieters. Der Vermieter darf den Keller nur nach rechtzeitiger Ankündigung und mit sachlichem Grund betreten. In Notfällen ist ein sofortiger Zutritt gerechtfertigt. Willkürliches Betreten ohne Ankündigung ist unzulässig und kann rechtliche Konsequenzen haben.

Kann der Vermieter das Kellerabteil separat kündigen?

Wenn der Keller Bestandteil des Hauptmietvertrags ist, kann er nicht isoliert gekündigt werden. Eine separate Kündigung ist nur möglich, wenn für den Keller ein eigenständiger Mietvertrag besteht. Prüfen Sie Ihre Vertragsunterlagen und lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.

Darf ich im Keller ein Fahrrad oder E-Bike lagern?

Ja, das Lagern von Fahrrädern oder E-Bikes ist übliche Kellernutzung. Beachten Sie jedoch, dass das Laden von Akkus für E-Bikes und E-Scooter in Kellerräumen brandschutztechnisch problematisch sein kann. Einige Hauseigentümer schließen das inzwischen ausdrücklich in der Hausordnung aus. Prüfen Sie die Brandschutzregeln Ihres Hauses.

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Die kellernutzung mietrecht ist klar geregelt, wenn der Keller Bestandteil des Mietvertrags ist: Der Mieter hat ein geschütztes Nutzungsrecht und der Vermieter hat kein Zutrittsrecht ohne Ankündigung. Lesen Sie mehr zum Thema Mietrecht in unserer Übersicht zur Gartennutzung. Egal was Sie mieten möchten: Auf miet24.de finden Sie passende Anbieter in ganz Deutschland.