Das Mietverhältnis ist beendet und der Vermieter behält Teile der Kaution ein. Zu Recht oder zu Unrecht? Kaution einbehalten was ist erlaubt ist die Frage, die viele Mieter nach dem Auszug beschäftigt.
Dieser Artikel erklärt, für welche Schäden und Forderungen der Vermieter Kaution einbehalten darf, was nicht zulässig ist und wie Sie als Mieter gegen unberechtigte Abzüge vorgehen können.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Mieterrechtsberater.
Wofür darf der Vermieter Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution für nachgewiesene Forderungen einbehalten, die aus dem Mietverhältnis entstanden sind. Drei Kategorien sind dabei relevant.
Ausstehende Mietzahlungen: Wenn der Mieter Miete schuldet, darf der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Der Betrag muss konkret und nachweisbar sein. Pauschalbehauptungen ohne Beleg reichen nicht.
Schäden an der Mietsache: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen und nachweislich durch den Mieter verursacht wurden. Entscheidend ist das Übergabeprotokoll beim Einzug, das belegt, welche Schäden bereits vor dem Einzug vorhanden waren.
Offene Nebenkosten: Wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht oder eine Nachzahlung ergibt, darf der Vermieter einen angemessenen Betrag zurückhalten, bis die Abrechnung abgeschlossen ist.
Was ist normale Abnutzung und nicht einbehaltbar?
Die Abgrenzung zwischen normalem Verschleiß und erstattungspflichtigem Schaden ist der häufigste Streitpunkt. Normale Abnutzung ist der unvermeidliche Zustand nach vertragsgemäßem Gebrauch; dafür haftet der Mieter nicht.
Normale Abnutzung (nicht erstattungspflichtig):
Verblasste Wandfarbe nach mehrjähriger Nutzung gilt als normaler Verschleiß. Laut Statistik des Mietervereins München (2023) sind Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen die häufigste Konfliktquelle bei Kautionseinbehalten.
Kleine Kratzer in Böden durch normalen Möbelgebrauch sind ebenfalls normale Abnutzung, ebenso Gebrauchsspuren an Türgriffen, Schaltern oder Armaturen.
Erstattungspflichtige Schäden (einbehaltbar):
Löcher in Wänden durch schlecht angebrachte Regale oder Bilderhaken sind dem Mieter zuzurechnen. Tiefe Kratzer oder Dellen in Parkett durch schwere Gegenstände, die unsachgemäß bewegt wurden, ebenfalls. Zerbrochene Fliesen, beschädigte Sanitäranlagen oder mutwillig zerstörte Einrichtungsgegenstände fallen klar in die Haftung des Mieters.
Schönheitsreparaturen: Komplizierte Rechtslage
Schönheitsreparaturen sind ein besonders komplexes Thema, weil die Rechtsprechung hier mehrfach zugunsten der Mieter entschieden hat.
Klauseln, die den Mieter zu starren Renovierungsintervallen verpflichten, sind nach BGH-Rechtsprechung regelmäßig unwirksam (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Auch Klauseln, die Renovierungspflichten auferlegen, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, sind unwirksam.
Konkret heißt das: Verlangt der Vermieter Renovierungskosten und die entsprechende Klausel ist unwirksam, darf er diese nicht von der Kaution einbehalten. Prüfen Sie die Klausel im Mietvertrag oder lassen Sie sie prüfen, bevor Sie Abzüge akzeptieren.
Wie der Vermieter Abzüge nachweisen muss
Der Vermieter trägt die Beweislast für Abzüge von der Kaution. Das bedeutet: Er muss nachweisen, dass der Schaden durch den Mieter entstanden ist, nicht bereits beim Einzug vorhanden war und die Kosten der Beseitigung tatsächlich angefallen sind oder konkret anstehen.
Pauschalbehauptungen oder pauschale Reparaturkosten ohne Kostenvoranschlag oder Rechnung sind als Begründung nicht ausreichend. Lässt sich der Vermieter nicht auf konkrete Belege ein, ist das ein Indiz für einen unberechtigten Einbehalt.
Wie ein Übergabeprotokoll hier als Schutzinstrument wirkt und wie es aufgebaut wird, erklärt der Ratgeber zum Übergabeprotokoll im Detail.
Was tun bei unberechtigten Abzügen?
Wenn Sie den Kautionsabzug für unberechtigt halten, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:
Widerspruch schriftlich: Legen Sie den Abzug schriftlich unter Bezug auf das Übergabeprotokoll oder andere Beweise dar. Per Einschreiben senden, Datum notieren.
Frist setzen: Fordern Sie die Rückzahlung des einbehaltenen Betrags bis zu einem konkreten Datum auf.
Mieterverein oder Rechtsberatung: Wenn der Vermieter nicht reagiert oder auf seinem Standpunkt besteht, ist eine Rechtsberatung sinnvoll. Der Mieterverein bietet kostengünstigen Erstrat.
Wann die Kaution verjährt und welche Fristen für den Rückzahlungsanspruch gelten, erklärt der Ratgeber zur Kautionsverjährung. Handeln Sie rechtzeitig, denn Verjährungsfristen laufen auch wenn Sie nicht aktiv sind.
Quittung und Dokumentation: So schützen Sie sich
Gut zu wissen, aber oft vergessen: Mieter sollten die Kautionszahlung immer belegen. Überweisen Sie die Kaution, damit der Überweisungsbeleg als Nachweis dient. Bei Barzahlung verlangen Sie eine Quittung mit Datum, Betrag und Unterschrift des Vermieters.
Erstellt der Vermieter kein Übergabeprotokoll, können Sie selbst eines erstellen, es dem Vermieter per E-Mail schicken und um Bestätigung bitten. Eine fehlende Antwort kann später als stillschweigende Zustimmung gewertet werden. Wie ein vollständiges Übergabeprotokoll aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber zum Übergabeprotokoll.
Bewahren Sie alle Unterlagen für mindestens drei Jahre nach Ende des Mietverhältnisses auf. Das ist die Regelverjährungsfrist für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Mehr zu Verjährungsfristen bei der Kaution erklärt der Ratgeber zur Kautionsverjährung.
Kaution bei Fahrzeugen und beweglichen Sachen
Für Mietverhältnisse über Fahrzeuge, Baumaschinen oder andere Gegenstände gelten dieselben Grundprinzipien: Der Vermieter darf nur konkret nachgewiesene Schäden und offene Forderungen von der Kaution einbehalten. Normale Abnutzung ist auch hier kein Einbehaltsgrund.
Wichtig ist auch hier das Übergabeprotokoll. Ohne dokumentierten Ausgangszustand ist die Argumentation im Streitfall erheblich schwieriger. Die gesetzlichen Fristen für die Kautionsrückzahlung gelten auch bei beweglichen Sachen sinngemäß.
FAQ: Häufig gestellte Fragen
Darf der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten?
Nur wenn die Forderungen des Vermieters die Kautionssumme übersteigen oder ihr entsprechen. Für einzelne Schäden, die weniger als die Kautionssumme betragen, muss er den Differenzbetrag zurückzahlen. Eine vollständige Einbehaltung ohne konkreten Nachweis ist nicht rechtmäßig.
Muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen, bevor er auszieht?
Das hängt von der Vertragsklausel ab. Viele solcher Klauseln sind nach aktueller BGH-Rechtsprechung unwirksam. Prüfen Sie die Klausel im Mietvertrag oder lassen Sie sie von einer Mieterrechtsberatung einschätzen, bevor Sie Renovierungskosten tragen.
Was passiert, wenn der Vermieter keine Belege für Reparaturkosten vorlegt?
Ohne Kostenvoranschlag oder Rechnung hat der Vermieter keinen nachgewiesenen Anspruch. Fordern Sie Belege schriftlich an. Legt er keine vor, können Sie die Rückzahlung des einbehaltenen Betrags verlangen.
Kann der Vermieter die Kaution für künftige Schäden einbehalten?
Nein. Der Vermieter kann die Kaution nur für tatsächlich entstandene Schäden einbehalten, nicht vorsorglich für eventuelle künftige Ansprüche. Hypothetische Schäden begründen keinen Einbehaltsanspruch.
Wo finde ich auf miet24.de Anbieter mit fairen Kautionsregelungen?
Auf miet24.de listen Anbieter ihre Kautionskonditionen transparent im Angebot. So können Sie vor der Buchung prüfen, welche Bedingungen für die Kautionsrückgabe gelten.
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Was bei kaution einbehalten was ist erlaubt gilt, ist klar: Nur nachgewiesene Schäden und offene Forderungen berechtigen zum Einbehalt, nicht pauschal und nicht ohne Belege. Mieter, die ihre Rechte kennen und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll haben, sind gut geschützt. Egal was Sie mieten möchten: Auf miet24.de finden Sie passende Anbieter.
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