Schönheitsreparaturen: Wann ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam?

Ob eine schönheitsreparaturen klausel unwirksam ist, stellt sich für viele Mieter erst beim Auszug heraus. Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Grundsatzurteilen festgestellt, dass zahlreiche in Mietverträgen enthaltene Renovierungsklauseln die Mieter unangemessen benachteiligen und daher nichtig sind. Wer die Regeln kennt, kann beim Auszug viel Geld sparen und sich ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters erfolgreich widersetzen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen alle Maßnahmen, die dem Erhalt des optischen Zustands der Wohnung dienen. Dazu zählen nach Paragraf 28 der Zweiten Berechnungsverordnung vor allem:

• Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
• Streichen von Heizkörpern, Heizungsrohren und Innentüren
• Streichen von Fensterrahmen (Innenseite) und Außenfensterbänken (soweit zur Wohnung gehörig)
• Lackieren von Türen und Fußleisten

Nicht dazu gehören strukturelle Reparaturen oder die Instandhaltung der Bausubstanz. Die Renovierungspflicht mieter betrifft ausschließlich diese optischen Arbeiten, nicht das Ausbessern von Rissen in der Wand oder das Beheben von Feuchtigkeitsschäden.

Grundsatz: Renovation ist Vermietersache

Grundsätzlich ist der Vermieter nach Paragraf 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Nur durch eine wirksame vertragliche Klausel kann diese Pflicht auf den Mieter abgewälzt werden. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, bleibt der Vermieter zuständig.

Das klingt simpel, aber in der Praxis enthalten viele Mietverträge entsprechende Klauseln. Die Frage ist dann, ob diese Klauseln den Anforderungen der Rechtsprechung genügen oder eben als schönheitsreparaturen klausel unwirksam eingestuft werden müssen.

Unwirksame Klauseln: Die wichtigsten Fallgruppen nach BGH

Starre Renovierungsfristen

Die häufigste Form der unwirksamen Klausel sind sogenannte starre Renovierungsfristen. Dabei wird im Mietvertrag festgelegt, dass der Mieter Küchen nach drei Jahren, Wohnräume nach fünf Jahren und Schlafzimmer nach sieben Jahren zu renovieren hat, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung. Der BGH hat entschieden, dass starre renovierungsfristen unwirksam sind, weil sie den Mieter auch dann zur Renovation zwingen, wenn die Wohnung noch in einwandfreiem Zustand ist. Das benachteiligt den Mieter unangemessen.

Wirksam sind hingegen sogenannte Weichklauseln, also Formulierungen wie “in der Regel nach drei Jahren” oder “spätestens alle fünf Jahre, sofern erforderlich”. Diese Klauseln berücksichtigen den tatsächlichen Renovierungsbedarf und sind nach der BGH-Rechtsprechung zulässig.

Abgeltungsklauseln und Quotenklauseln

Quotenklauseln verpflichten den Mieter, beim Auszug anteilige Renovierungskosten zu zahlen, auch wenn er erst kurze Zeit in der Wohnung gewohnt hat. Der BGH hat im Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 21/13) entschieden, dass Quotenklauseln generell unwirksam sind, weil der Mieter bei Vertragsabschluss nicht absehen kann, wie hoch seine tatsächliche Belastung am Ende sein wird. Das verstößt gegen das Transparenzgebot des Paragraf 307 BGB.

Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung

Ein weiterer wichtiger schönheitsreparaturen bgh Grundsatz: Hat der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben, kann er ihn bei Auszug grundsätzlich nicht zur vollständigen Renovierung verpflichten. Das Urteil vom 22. August 2018 (Az. VIII ZR 277/16) stellt klar, dass eine Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung nur dann wirksam ist, wenn dem Mieter zum Ausgleich eine angemessene Entschädigung gewährt wurde, etwa in Form einer Mietminderung zu Beginn des Mietverhältnisses.

Endrenovierungsklauseln ohne Bedingung

Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung beim Auszug unabhängig vom Abnutzungszustand vollständig zu renovieren, sind ebenfalls unwirksam. Eine solche Endrenovierungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihn zur Zahlung von Renovierungskosten zwingt, die durch normale Abnutzung entstanden sind und eigentlich dem Vermieter obliegen.

Wirksame Schönheitsreparaturklauseln: Was ist erlaubt?

Nicht jede Renovierungsklausel ist unwirksam. Folgende Anforderungen muss eine wirksame Klausel erfüllen:

• Flexible Fristen mit Bezug auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf, etwa “in der Regel alle fünf Jahre”
• Keine Verpflichtung zur Renovation bei Auszug, wenn kein Bedarf besteht
• Keine Quotenklauseln
• Keine Verpflichtung zur Übergabe in bestimmten Farben oder Materialien, wenn diese nicht dem Einzugszustand entsprechen

Außerdem gilt: Eine wirksame Renovierungspflicht kann nur auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert oder dem Mieter ein adäquater Ausgleich gewährt wurde.

Wohnung renovieren bei Auszug: Was muss der Mieter wirklich tun?

Wenn die Klausel wirksam ist

Ist die Renovierungsklausel wirksam, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen tatsächlich durchführen, wenn der Renovierungsbedarf besteht. Das bedeutet nicht, dass er professionelle Handwerker beauftragen muss. Fachgerechte Eigenleistung ist ausreichend, sofern das Ergebnis dem Vertragsstandard entspricht. Der Mieter muss beim wohnung renovieren bei auszug keine Profiqualität liefern, aber die Arbeiten müssen ordentlich ausgeführt sein.

Wenn die Klausel unwirksam ist

Ist die Renovierungsklausel unwirksam, muss der Mieter bei Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen. Der Vermieter darf dann keine Abzüge von der Kaution vornehmen und auch keine Schadensersatzansprüche geltend machen, die auf der unwirksamen Klausel beruhen. Normale Abnutzungsspuren sind in diesem Fall vollständig vom Vermieter zu tragen.

Ausnahme: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, zum Beispiel durch grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz verursachte Löcher in Wänden oder großflächige Verfärbungen, muss der Mieter unabhängig von der Wirksamkeit der Renovierungsklausel ersetzen.

Tapezieren mieter pflicht: Häufige Missverständnisse

Die Frage, ob das tapezieren mieter pflicht ist, lässt sich nicht einfach mit Ja oder Nein beantworten. In vielen Mietverträgen wird das Tapezieren als Teil der Schönheitsreparaturen aufgeführt. Ob diese Pflicht wirksam vereinbart wurde, richtet sich jedoch nach den oben genannten Kriterien. Ein pauschales “Der Mieter muss alle fünf Jahre tapezieren” ist ohne Bedingung als starre Klausel unwirksam.

Hat der Mieter die Wände während der Mietzeit in neutralen Farben gestrichen, anstatt sie zu tapezieren, ist das in der Regel ausreichend. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass beim Auszug exakt die gleiche Art der Wandgestaltung wie beim Einzug hergestellt wird, solange die Wände in einem ordentlichen Zustand sind.

Farbenklauseln: Welche Vorgaben sind zulässig?

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die vorschreiben, in welchen Farben der Mieter beim Auszug renovieren muss, zum Beispiel “nur in Weiß oder hellen Farben”. Der BGH hat dazu mehrfach entschieden: Solche Farbvorschriften beim Auszug sind zulässig, wenn sie auf den Zustand bei Einzug Bezug nehmen. Ist die Wohnung bei Einzug in neutralen hellen Farben übergeben worden, kann eine Rückstellungspflicht auf diesen Zustand wirksam sein.

Wird die Farbvorgabe jedoch als pauschale Pflicht formuliert, die den Mieter unabhängig vom Einzugszustand zur Nutzung bestimmter Farben verpflichtet, ist diese Klausel wiederum unwirksam. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter die Wohnung mit farbigen Wänden übernommen hat und diese beim Auszug auf einmal in Weiß streichen soll. Eine solche Vorgabe ist eine unzulässige Benachteiligung.

Schönheitsreparaturen und Gewerberäume

Die strengen BGH-Urteile zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln gelten in erster Linie für Wohnraummietverhältnisse. Im gewerblichen Mietrecht gelten andere Maßstäbe, da zwischen Unternehmern ein höheres Maß an Vertragsfreiheit besteht. Klauseln, die im Wohnraummietrecht unwirksam sind, können im Gewerbemietvertrag durchaus wirksam sein. Wer ein Gewerbe oder Büro mietet, sollte die entsprechenden Klauseln gesondert prüfen lassen.

Praktischer Tipp: Einzugsprotokoll und Fotos

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Mieter bei Einzug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos anfertigen und vom Vermieter unterzeichnen lassen. Dieses Dokument zeigt den Zustand der Wohnung bei Einzug und ist beim Auszug die wichtigste Grundlage, um festzustellen, ob Renovierungsbedarf tatsächlich auf die Mietzeit zurückgeht. Dokumentieren Sie alle bereits vorhandenen Schäden, Verfärbungen und Abnutzungen genau.

Gleiches gilt beim Auszug: Fertigen Sie Fotos aller Räume an, bevor Sie die Schlüssel übergeben. Das schützt Sie vor ungerechtfertigten Nachforderungen des Vermieters. Bestehen Sie auf einem gemeinsam unterzeichneten Auszugsprotokoll und lassen Sie sich etwaige Mängel schriftlich bestätigen.

Verjährung von Renovierungsansprüchen

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren nach Paragraf 548 BGB in sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Das bedeutet: Erhebt der Vermieter innerhalb dieser Frist keine entsprechenden Ansprüche gerichtlich oder zumindest schriftlich unter Fristsetzung, verliert er sein Recht auf Renovierungsersatz. Diese kurze Verjährungsfrist schützt Mieter vor jahrelangen Auseinandersetzungen nach dem Auszug. Beachten Sie daher genau, wann Sie die Wohnung tatsächlich zurückgegeben haben, und bewahren Sie das Übergabeprotokoll sorgfältig auf.

Häufig gestellte Fragen zu Schönheitsreparaturen

Kann der Vermieter nach Auszug Renovierungskosten von der Kaution abziehen?

Nur dann, wenn die Renovierungsklausel wirksam ist und tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht. Ist die Klausel unwirksam oder fehlt sie ganz, darf der Vermieter keine Renovierungskosten von der Kaution abziehen. Der Mieter kann gegen ungerechtfertigte Abzüge klagen.

Muss ich beim Auszug weiße Wände hinterlassen?

Nein. Klauseln, die bestimmte Farben bei Auszug vorschreiben, sind nach BGH-Rechtsprechung in der Regel unwirksam. Solange die Wände in einem ordentlichen Zustand sind und keine extravaganten Farben hinterlassen werden, die einen erhöhten Renovierungsaufwand verursachen, besteht keine Pflicht zum Weißen.

Was passiert, wenn ich selbst renoviere, obwohl die Klausel unwirksam ist?

Renovieren Sie freiwillig und ohne rechtliche Verpflichtung, haben Sie grundsätzlich keinen Anspruch auf Kostenerstattung vom Vermieter. Stellen Sie daher immer erst die Wirksamkeit der Klausel fest, bevor Sie mit Renovierungsarbeiten beginnen. Im Zweifel sollten Sie einen Mieterverein oder Rechtsanwalt konsultieren.

Ist eine Eigenleistung beim Renovieren ausreichend?

Ja, sofern die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Der Mieter muss keine Fachfirma beauftragen, wenn er selbst handwerklich in der Lage ist, die Arbeiten ordentlich zu erledigen. Wichtig ist das Ergebnis, nicht der Weg dorthin.

Zusammenfassung und Handlungsempfehlung

Wer prüft, ob die schönheitsreparaturen klausel unwirksam ist, kann beim Auszug erheblich Geld und Aufwand sparen. Starre Fristen, Quotenklauseln und Endrenovierungspflichten ohne Bedingung sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam. Wer unsicher ist, ob seine Klausel wirksam ist, sollte den Mietvertrag von einem Mieterverein oder Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen lassen, bevor er mit Renovierungsarbeiten beginnt oder Forderungen des Vermieters akzeptiert.